Что будет с ценами на жилье в ближайшее время? По-прежнему рост или все же падение? В связи с небывалым всплеском спроса на квартиры многие наши сограждане хотели бы, наконец, получить от экспертов рынка однозначный ответ. Его попытались дать участники «круглого стола» «Вероятные сценарии развития ценовой ситуации на рынке недвижимости», который был организован ИД «Building».
Как известно, одним из оснований, возможного падения цен на жилую недвижимость послужили заявления некоторых игроков рынка об увеличении сроков экспозиции квартир. С учетом того, что средняя цена за квадратный метр в столице превысила $4000, допустить подобное развитие ситуации вполне возможно. И для участников рынка, и для покупателей жилья новая ценовая планка оказалось труднопреодолимой. А коль так, то в ближайшее время можно ожидать массовый выход на рынок «инвестиционных» объектов, с последующем к переизбытком предложения и обвалом цен. Кроме того, некоторые аналитики полагают, что главную скрипку непременно сыграет и снижение мировых цен на энергоносители.
Нефть и квадратный метр
Действительно, «нефтяные» деньги, которые вливаются в бюджет страны, по-прежнему остаются мощным стимулятором экономических процессов. В первом полугодии цена на энергоносители была, пожалуй, самой высокой за всю историю рынка. По данным Росстата, РФ экспортировала 124 млн. тонн нефти. Объем валютной выручки составил $49,5 млрд долл. Однако за этот же период объем Стабилизационного фонда вырос на $23 млрд долларов. Откуда прибавка - вполне очевидно. Получается, что в экономику страны попало только $26,5 млрд. По словам Сергея Елисеева - директора департамента маркетинга и планирования компании Building MG, наша экономика живет так, как жила бы при цене 1 барреля нефти $29,5. Значит, мы должны признать, что причина повышения стоимости жилья вовсе не в нефти. В пользу такого вывода говорит еще одна интересная деталь. В 2001-2002 гг. векторы динамики цен на энергоносители и московскую недвижимость были прямо противоположными. На протяжении длительного периода времени нефтяные цены имели тенденцию к медленному, но снижению. Это была очень устойчивая тенденция, которая вызывала обеспокоенность, в том числе у российского правительства. Цены же на квадратные метры в столице в этот момент демонстрировали темп роста примерно 5-6% в месяц.
Инвесторы «подхватят» рынок
Ожидать, что на рынок недвижимости будет вброшен значительный объем квадратных метров, приобретенных с целью инвестирования средств, конечно можно. Вот только достаточно ли будет их для обвала цен? Как заявил в ходе «круглого» стола Тимур Баткин, заместитель генерального директора компании «ДОН-Строй», «сегодня количество «инвестиционных» квартир, выставленных на вторичную продажу через «ДОН-Строй» составляет порядка 15 % (в настоящее время 85 квартир при общем предложении 650 квартир). В целом по рынку число инвестиционных сделок не превышает 20-25%. Это та доля, которая, не может серьезно, тем более, катастрофически повлиять на колебания цен.
Кроме того, инвесторы вряд ли будут резко сбрасывать квартиры. Примерно 50 % из них приобретают недвижимость не только в спекулятивных целях. Одни планируют играть «в долгую» - сдавать недвижимость в аренду, изначально довольствуясь меньшей доходностью. Другие, покупая квартиру, не имеют точного представления о ее будущем использовании.
Но даже те, что приходят с ярко выраженными спекулятивными целями, выставляя квартиры на вторичном рынке, не изменяют общий объем предложения, так как сразу после продажи они вкладывают деньги в следующий объект недвижимости. Сегодня у большинства инвесторов уже сложилось понимание роста рынка жилья в долгосрочной перспективе. Они убедились в том, что у недвижимости фактически нет альтернативы. Даже когда рынок начинает идти вниз или стабилизироваться, для таких инвесторов это не сигнал сбрасывать недвижимость, а сигнал покупать ее на выгодных условиях. Более того, при такой ситуации инвесторы всегда «подхватят» падающий рынок.
Во всем виноват дисбаланс
Словом, ценами по-прежнему правит спрос. Сегодня на рынке недвижимости сложился своеобразный механизм взаимовлияния. Люди продают свои квартиры (формируя предложение), чтобы купить другую «альтернативную» квартиру или, даже чаще всего, две (формируя спрос, превышающий созданное ими же предложение). У риэлторов есть такое понятие «коэффициент альтернативы». Если посмотреть по срезам клиентской базы полугодовой давности того же «Инкома», то этот коэффициент составляет 5:8. То есть, на 5 продаваемых альтернативщиками квартир приходится 8 заявок на покупку. При такой структуре рынка спрос заведомо опережает предложение, а при благоприятной экономической ситуации и увеличении доходов населения он подогревается еще и обычными покупателями квартир (без продажи других объектов недвижимости), а также инвесторами.
Весной этого года все факторы сложились в пользу достаточно высокого спроса, при относительно низком предложении (всего было выставлено на продажу около 21000 квартир). Дисбаланс между спросом и предложением и, соответственно, высокий удельный спрос стали причиной стремительного роста цен. Но это вовсе не значит, что вслед за этим грядет некий обвал рынка.
По принципу замкнутого котла
А есть ли в структуре самого рынка ресурс или своеобразный канал, по которому может быть направлен избыточный спрос? Некоторые аналитики считают, что есть. Первичный рынок. Участники «круглого стола» по этому поводу были осторожны в своих суждениях. Да, он снимает остроту спроса, но в незначительной степени. Первичный рынок России сегодня, это рынок чистых денег. Это рынок тех, кто пришел в банк, взял ипотечный кредит, тех, кто получил годовой бонус в размере полумиллиона долларов. Но между моментом сдачи дома государственной комиссии, до момента регистрации права собственности в силу нашего несовершенного законодательства и административных препон проходит от года до полутора. И все это время дома стоят пустые, а потом еще полтора года люди занимаются отделкой квартир. Теперь представьте себе ситуацию, когда человеку нужно срочно продать трехкомнатную квартиру и купить две однокомнатных. Вряд ли это будет новостройка. Слишком долго придется ждать, чтобы в нее въехать.
Можно ли изменить ситуацию? Можно, но эти изменения, скорее всего, растянутся на долгое время. Есть ли другие способы куда-то сбросить избыточный спрос? Увы, нет. Поэтому рынок работает по принципу замкнутого котла. В результате - жуткий дефицит недвижимости, и как следствие дикий рост цен, который мы наблюдали, например, в начале этого года. Так что от роста цен не избежать.
Адам нам друг, но...
Тем не менее, закон Адама Смита никто еще не отменял. Если стоимость превысит покупательскую способность, жди сокращения спроса,. Цифра в $4000 за квадратный метр, с легкой руки покупателей названная как «болевой порог», наводит именно на эти размышления. Впрочем, элементарный анализ ситуации подсказывает: покупательская способность тех, кто намерен продать квартиру, чтобы купить другую, по сути-то не изменилась. Цены выросли не только на объекты, которые человек желает купить, но и на те, которые он планирует продать.
Да, действительно, за последнее время предложение значительно выросло, поэтому удельный спрос сократился, квартиры продаются медленнее, соответственно медленнее формируется «альтернативный» спрос. Это отражается и на динамике цен. По словам Лидии Гречиной, директора департамента маркетинга и рекламы компании «Инком-недвижимость» в октябре рост цен составил всего 2%. Однако падение цен вряд ли произойдет даже в краткосрочной перспективе. В реальности только продавцы, желающие быстрее скинуть квартиры, будут готовы идти на торг. Другие же игроки рынка займут выжидательную позицию, чтобы получить желаемую сумму, необходимую для покупки альтернативной квартиры или получения ожидаемого дохода.
Также надо учитывать, что рано или поздно рынок «переварит» возросший объем квартир. И замедление темпов роста цен будет только благоприятствовать ускорению совершения сделок. Кроме того, не следует забывать, что денежная масса, которая традиционно «выйдет» на рынок в начале года в виде годовых премий и прочих выплат, будет вкладываться в основном в недвижимость. Поэтому уже в начале года, начиная с февраля, цены будут расти.
Кстати, нечто подобное уже наблюдалось в конце 2004 года. Следовательно, баланс спроса и предложения скоро войдет в нормальную колею. Будем надеяться, что такого безумного роста цен как нынешней весной, в следующем году не будет и определенная стабильность все-таки наступит.
Классик как всегда прав
Прогнозы, сделанные участниками «круглого стола» по большей части подтверждают и данные опроса, проведенного компанией Building MG. Ведущим экспертам рынка недвижимости были заданы вопросы о дальнейшем развитии ценовой ситуации на рынке жилья и факторах, влияющих на рост и падение стоимости недвижимости. В опросе приняли участие 67 представителей девелоперских и риэлторских компаний Москвы и Московской области.
Согласно полученным данным, половина экспертов считает, что после краткосрочной стабилизации цены на жилье продолжат расти, 40% прогнозируют длительную стабилизацию на рынке, а 10% считают, что прежние темпы ценового роста сохранятся и стагнации не будет. Стоит отметить, что ни один респондент не прогнозировал снижения стоимости жилья.
Значит, прав был классик, заметивший, что нет настолько высокой цены, чтобы не покупать, и нет настолько низкой цены, чтобы не продавать.
